Qu'est-ce qu'un apport personnel pour un prêt immobilier ?

Très souvent (pour ne pas dire toujours), lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier, un apport personnel est demandé par l’établissement prêteur. L’objectif ? Sécuriser l’opération pour la banque et réduire les mensualités pour l’emprunteur. Mais qu’est-ce qu’un apport personnel ? Quel pourcentage de l’emprunt doit-il représenter ? Peut-on s’en passer ? Orange Bank vous explique tout.

L’apport personnel, une garantie pour la banque

L’apport personnel, c’est tout simplement la somme que vous êtes en mesure de « mettre sur la table » (sans emprunt) pour réaliser un achat immobilier. Celle-ci peut venir d’un livret d’épargne, des comptes courants, d’un héritage, d’une donation familiale…

Un repère : 10 % de la somme empruntée

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? La banque va très probablement vous demander si vous disposez d’un apport personnel pour contribuer à le financer. Cet apport représente en règle générale, dans l’ancien, environ 10 % du prix de vente de l’appartement ou de la maison en question, et dans le neuf, 5 % de la somme.

Pourquoi ? Tout simplement parce qu’avec cet apport, la banque va sécuriser le prêt qu’elle va vous accorder. En effet, l’apport doit permettre de financer les frais de notaire et de garantie. Ainsi, en cas de défaut de paiement, la banque pourra saisir le bien immobilier et le vendre, pour récupérer la somme prêtée. Ce qu’elle ne pourrait pas faire entièrement si elle avait eu à financer le bien et les frais additionnels.

L’apport personnel, un signe de bonne gestion

Si les banques apprécient les clients qui disposent d’un apport personnel, c’est aussi parce qu’ils sont considérés comme de  "bons gestionnaires". Ainsi, ce sont ceux qui auront réussi, au fur et à mesure des années, à mettre de côté une partie de leurs revenus pour un projet à long terme. Des éléments rassurants, alors que la banque voudra avant tout être sûre que vous pourrez rembourser vos mensualités.

Peut-on emprunter sans apport personnel ?

De fait, contraindre le crédit à la valeur du bien qu’il doit permettre d’acheter assure à la banque (sauf effondrement du marché immobilier) qu’elle pourra récupérer la somme prêtée si l’emprunteur ne respecte pas ses engagements. Pour autant, il n’est pas, légalement, impossible ou interdit d’acheter sans cet apport.

On parle alors de financement à 110 % (100 % pour le bien immobilier, 10 % pour les frais annexes). Si vous souhaitez en obtenir un, il vous faudra montrer que vous possédez certains atouts :

• un emploi stable, en CDI, avec des revenus corrects;
• un saut de charges modéré entre votre loyer actuel et votre future mensualité de prêt;
• un reste à vivre confortable;
• de très faibles charges annexes (prêts consommation notamment).

Par ailleurs, jeunes et primo-accédants sont éligibles à des dispositifs spécifiques, comme le prêt à taux zéro ou le prêt action logement. Ils peuvent se substituer, aux yeux des banques, à l’apport personnel.

L’utilisation d’un apport personnel

Disposer d’un apport personnel, c’est être en position de force face aux banques au moment de négocier un prêt immobilier. Pour autant, il faut faire attention à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

La clé pour obtenir un taux plus bas

L’utilisation d’un apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier, cela permet avant tout de faire baisser les taux proposés par les banques. Ainsi, très schématiquement :

• avec un apport nul ou inférieur à 10 %, les taux seront les plus élevés;
• avec un apport équivalent à 10 % de la somme empruntée, les taux proposés seront dans la moyenne de ce qu’il se pratique au moment du montage du dossier de crédit;
• avec un apport représentant 20 % de l’acquisition, et au-delà, les taux seront très bas.

Disposer d’un solide apport personnel, c’est donc la clé pour nouer une relation de confiance avec la banque, réduire son taux d’endettement et rembourser des mensualités raisonnables. Pour autant, cela ne signifie pas que tout l’argent que l’on a à disposition doit servir d’apport.

L’apport personnel, à considérer sur le long terme

En effet, l’apport personnel doit être vu comme un atout à long terme pour la bonne gestion du bien. Mieux vaut donc réduire la somme qui sert à l’achat de l’appartement ou de la maison, et garder quelques liquidités pour gérer les imprévus.

Travaux, rénovation, sinistre non-couvert par l’assurance… les dépenses supplémentaires ne sont pas rares avec un bien immobilier. En segmentant votre apport personnel entre ce que vous mettez sur la table pour l’achat et ce que vous gardez "au cas où"  sur un livret d’épargne, vous gagnerez en sérénité sur la durée.

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