Prêt relais : comment ça marche ?

Le prêt relais est un type de crédit immobilier permettant de compenser un décalage de trésorerie dans le cadre d’une opération de rachat après une vente d’appartement ou de maison. Il vous permet de finaliser l’acquisition d’un nouveau logement avant même d’avoir vendu votre domicile actuel. Grâce à cette opération, vous pouvez réduire l’enveloppe, si nécessaire, de votre nouveau financement sur le plus long terme en cas de crédit immobilier adossé.

Un prêt relais fonctionne donc sur le principe du remboursement différé. Pendant toute sa durée, vous ne remboursez que les intérêts sur la somme versée et la prime d’assurance, et vous ne soldez le capital qu’une fois le bien vendu.

Vous comptez vendre votre logement actuel pour un montant permettant de couvrir 100 % du prix de votre nouvelle maison ou de votre nouvel appartement ? On parle alors de « prêt relais sec », puisqu’il n’y a pas de crédit immobilier à long terme associé. Il consiste alors uniquement en une avance de trésorerie.
 

En France, les prêts relais sont encadrés. En pratique, ils répondent aux caractéristiques suivantes :

• une durée limitée, courte, comprise entre 12 et 24 mois ;
• un montant correspondant à la valeur théorique du bien proposé à la vente, minorée (à hauteur de 70 % en principe) pour réduire les risques pris par la banque ;
• une visite d’expert pour faire estimer le bien immobilier cédé ;
• une affectation obligatoire du produit de la vente au remboursement du prêt relais ;
• une garantie prise sur le nouveau logement (hypothèque, caution d’un organisme spécialisé, privilège de prêteur de deniers…).

Notez, cependant, que les banques disposent de plusieurs leviers pour adapter les prêts relais qu’elles proposent. Elles peuvent ainsi, pour les foyers les plus modestes, ne demander que le versement de la prime d’assurance, ou mettre en place des « paliers » de remboursement. Vous pouvez vous voir accorder quelques mois de non-remboursement des intérêts, puis des intérêts de plus en plus importants jusqu’à la fin du contrat, par exemple.
 

Pour obtenir un prêt relais, il convient de s’adresser directement à sa banque, en lui exposant son projet immobilier. Elle étudiera ainsi le dossier dans son ensemble, comme pour un emprunt classique, mais en intégrant la valeur du bien proposé à la vente. Elle s’intéressera aussi aux garanties proposées : des revenus stables et/ou conséquents, des comptes qui fonctionnent sans découvert, une bonne capacité d’épargne , un faible endettement, une différence raisonnable entre la valeur du bien cédé et celle du logement acheté, etc.

Reste une question : que devient un prêt relais si l’on ne parvient pas à vendre son bien pendant la durée prévue ? Les choses se compliquent, mais la situation n’est pas inextricable pour autant.

Dans ce cas, la banque va demander le remboursement du capital prêté. Mais elle se réserve la possibilité de transformer le prêt relais en un crédit immobilier « classique », sur le long terme. Certes, cela peut considérablement augmenter les charges qui pèsent sur un foyer. Il existe néanmoins quelques solutions à mettre en œuvre tout au long du crédit relais :

• agir (à la baisse, évidemment) sur le prix du bien en vente, plusieurs mois avant la fin du contrat, afin de motiver de nouveaux acheteurs potentiels ;
• effectuer quelques travaux pour le mettre en valeur et mieux justifier le prix demandé ;
• envisager de le proposer à la location pour compenser l’augmentation du crédit immobilier qui finance le nouveau logement.

Dans tous les cas, si vous constatez que votre bien immobilier n’est pas vendu rapidement après l’obtention d’un prêt relais, il est recommandé d’agir vite. Il vous faudra évoquer le sujet avec votre banque avant qu’elle ne vous contacte pour vous demander de lui rembourser la totalité des sommes prêtées.
 

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