Crédit immobilier : comment savoir combien je peux emprunter ?

Connaître sa capacité d’emprunt est indispensable lorsqu’on se lance dans un projet immobilier. Le montant empruntable auprès de la banque permet de savoir sur quel type de bien se projeter et d’élaborer ainsi son projet. Mais comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt se définit par la somme maximale que vous pouvez emprunter auprès d’un établissement bancaire sur une période donnée. Comme son nom l’indique, la capacité d’emprunt faire référence à la capacité de l’emprunteur à rembourser la somme prêtée par la banque. Cette capacité est déterminée par plusieurs critères, à commencer par les revenus de l’emprunteur et de l’éventuel co-emprunteur. 

En France, une banque ne peut vous accorder un crédit immobilier dont les mensualités de remboursement dépassent 33 % de vos revenus disponibles. C’est le fameux taux d’endettement. Ce taux d’endettement correspond au rapport entre les mensualités liées à l’ensemble de vos emprunts et vos revenus mensuels. Par exemple, si vous disposez d’un revenu net de 2 000 € par mois, vos mensualités de remboursement de crédit ne pourront pas dépasser 660 € (2 000 x 33/100). 

Le taux d’endettement

La règle du taux d’endettement à 33 % permet à la banque de s’assurer que vous serez en capacité de rembourser vos mensualités, mais elle vise aussi à protéger les emprunteurs. Cette règle garantit en effet un reste à vivre raisonnable chaque mois pour faire face aux autres dépenses. Par exemple, avec un revenu net de 2 000 € par mois, la règle du taux d’endettement maximum à 33 % permet de limiter les mensualités à 660 €. Cela permet de conserver un reste à vivre de 1 340 € pour couvrir les autres dépenses.

La règle des 33 % n’est cependant pas totalement figée. En effet, les personnes disposant de revenus élevés peuvent se voir proposer des mensualités supérieures à 33 % de leurs revenus, car leur reste à vivre demeure important. À l’inverse, les personnes disposant de revenus modestes se verront souvent proposer des mensualités inférieures au tiers de leurs revenus, pour leur garantir un reste à vire raisonnable.

Les autres critères pour connaître sa capacité d’emprunt

Hormis votre capacité d’endettement, d’autres critères vont permettre de déterminer le montant empruntable :

• Le type de prêt. Il peut s’agir d’un prêt à taux fixe ou à taux révisable. 
• La durée de l’emprunt. Les durées d’emprunt les plus courantes sont de 15, 20 et 25 ans, mais peuvent aussi être plus courtes, de l’ordre de 7, 10 ou 12 ans. Plus la durée est courte, plus le taux d’intérêt est faible et donc intéressant pour l’emprunteur. 
• L’apport personnel. Il s’agit de la somme d’argent que vous êtes en mesure de payer avec vos propres économies pour financer une partie du bien. Un apport conséquent permet de faire diminuer la somme empruntée et donc la durée du prêt, qui influe elle-même sur le taux d’intérêt.  
• Votre éventuelle éligibilité à un prêt aidé tel que le prêt à taux zéro (PTZ).
• Votre âge et votre état de santé au moment de la souscription. 

Répondre à ces questions permet de connaître sa capacité d’emprunt plus précisément. Vous pouvez également utiliser un simulateur de crédit immobilier pour calculer votre capacité d’emprunt.  

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